近日，我处成功办理全市首例买卖双方均为个人的不动产“带封过户”公证业务，标志着这一创新模式实现了从“机构对机构”“机构对个人”到“个人对个人”交易场景的全面覆盖，为查封状态下房产的自行处置探索出一条市场化、法治化的新路径。

何为“带封过户”？

“带封过户”是指在人民法院许可监督下，债务人自行出售被查封的不动产，在查封状态下办理不动产转移登记，一体实现债务清偿、安全交易和市场要素有序流动的一项创新机制。其核心在于引入公证机构作为独立、中立的第三方，通过公证调解、资金提存、构建安全交易闭环，从根本上破解买卖双方的信任僵局。

从“执行难”到“破冰行”

在本次案例中，因被执行人刘某名下房产存在银行抵押和司法查封，司法拍卖接连流拍，陷入执行僵局。为实现债权人权益，经人民法院同意，被执行人刘某可自行处置被查封房产。买受人朱某、被执行人刘某及债权人银行共同向我处寻求解决方案。

我处依据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国民事诉讼法》及烟台市中级人民法院、市司法局、市自然资源和规划局、市税务局联合印发的《关于印发不动产“带封过户”流程细则的通知》（烟中法〔2026〕15号）等文件精神启动“带封过户”全流程公证法律服务。

四大核心机制保障交易安全

协议安全保障。公证处组织债权人银行、债务人刘某与买受人朱某达成和解协议，明确约定购房款金额及各方清偿分配顺序，并以公证书形式固化各方合意，确保协议内容真实、合法、可执行。

资金绝对隔离。根据“一案一户”原则，买受人朱某将全部购房款提存至公证处专用提存账户，由公证处封闭式监管，任何一方无法单方动用。这一机制确保交易资金安全可控，为后续按序清偿奠定基础。若买受人需办理银行按揭贷款，亦应将首付款支付至提存账户，并经贷款资格预审后，由金融机构将贷款直接发放至提存账户。

协同高效办理。凭借公证处出具的和解协议公证书及购房款已存入提存账户的提存证书，执行法院审查后出具解封裁定书、协助执行通知书等法律文书。不动产登记机构依据法院文书，在保证交易房产安全的状态下，依法办理不动产转移登记及查封注销登记。对于买受人按揭贷款情形，则先办理带查封不动产的买卖预告登记和抵押预告登记，待转移登记完成后将抵押预告登记转为正式抵押登记。

精准清偿债务。过户完成后，公证处严格按照和解协议约定，将税后购房款按顺序发放给抵押权人、申请执行人及其他债权人，交纳执行费、公证费后，剩余款项返还被执行人，并向法院出具债权清分证明，执行结案。

此次首例个人间“带封过户”业务的成功办理，具有多重现实意义：

盘活沉淀资产 破解执行僵局。对于因查封而陷入交易停滞的不动产，传统处置路径依赖司法拍卖，周期长、折价率高、流拍风险大。“带封过户”赋予债务人自行处置权利，引入市场化交易机制，有效缩短资产处置周期，提升资产变现价值，最大限度维护各方当事人合法权益。

降低交易成本 优化营商环境。通过公证机构全流程服务，当事人无需先行解封、无需垫付大额过桥资金，在查封状态下即可完成交易。税费缴纳、过户登记等环节由公证机构协助办理，大幅压减办理时限，降低制度性交易成本。

构建信任机制 保障交易安全。公证机构作为第三方，以资金提存监管为核心，将“先付款后过户”的传统交易模式转化为“先公证后过户”的安全闭环，从根本上消除了交易双方的资金安全顾虑，让查封房产交易从“不敢买、不敢卖”变为“放心买、安心卖”。

深化府院联动 形成工作合力。该模式有效整合了法院的司法执行力、公证机构的证明监督力、不动产登记机构的物权公示力以及税务部门的税费征管力，是府院联动机制在不动产处置领域的一次成功实践，为破解执行难提供了可复制、可推广的解决方案。

我处此次推出的一站式“带封过户”公证法律服务，精准回应了市场主体对安全、高效、便捷交易的需求，彰显了公证在多元治理中的独特优势，为优化法治化营商环境贡献了“烟台经验”。